Pas de maison sans terrain, base de votre projet : l’achat d’un terrain est la première étape incontournable pour réaliser votre rêve.
L’achat d’un terrain: lotissement ou terrain isolé?
Bien entendu, il vous faut acquérir un terrain constructible. Deux options s’ouvrent à vous :
Achat d’un terrain dans un lotissement
Vous avez alors la certitude non seulement de sa constructibilité, mais également de sa viabilisation.
Achat d’un terrain isolé
L’achat d’un terrain isolé, dit aussi « en diffus »», peut vous laisser plus de liberté mais aussi vous imposer des contraintes.
La transaction se fait la plupart du temps auprès d’un particulier ou d’un agent immobilier, et le gros avantage est que vous choisissez votre environnement en ayant une plus grande possibilité de choix et de liberté pour construire.
Par contre, de nombreuses formalités vous attendent concernant les différentes règles de l’urbanisme et il vous faudra vérifier de nombreuses choses avant de vous engager.
1. Les droits et obligations liés au PLU (plan local d’urbanisme)
Depuis le 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS (plan d’occupation des sols) et il est le document essentiel. Il définit le projet de vie établi par la commune, son emménagement, délimitant les zones de construction par souci de développement durable.
Il vous assurera de la constructibilité de votre terrain, mais dressera les obligations et les contraintes liées aux conditions d’occupation du sol, les dimensions des constructions, la couleur de la façade, etc…
Sans même être soumises aux bâtiments de France, certaines communes imposent, outre la hauteur, la couleur des façades et même la nature des matériaux employés, en particulier en ce qui concerne les toitures.
2. Le certificat d’urbanisme
Sur simple demande, il vous sera remis par la mairie de la commune. Il est gratuit.
Il comporte la totalité des règles d’urbanisme en vigueur en particulier pour les droits et servitudes rattachés à votre terrain. En dehors des servitudes appelées « d’utilité publique », c’est-à-dire celles attachées à votre terrain (zone agricole protégée ou droit de préemption par exemple), il y est mentionné les servitudes privées, c’est-à-dire celles qui concernent:
- les règles de la mitoyenneté,
- les équipements existants (eau, gaz, électricité, assainissement),
- et les ouvertures et distances à respecter.
3. La nature du sous-sol
C’est elle qui va conditionner la solidité de votre future maison. La spécificité du sol est très importante à connaître et, même si elle n’est pas obligatoire, il est vivement conseillé de prélever un échantillon géologique pour effectuer une étude de sol. Elle vous permettra de déterminer quelles fondations choisir.
Les sols argileux, calcaires, sableux, peuvent entraîner le recours à des fondations spéciales (pieux en béton armé pour renforcer la construction).
La présence de nappes phréatiques est également à prendre très au sérieux ; souvent un vide sanitaire sera indispensable pour éviter plus tard des désordres liés à l’humidité.
En savoir plus sur l’étude de sol
4. Le bornage de votre terrain
Le bornage fixe précisément les limites de votre terrain. Effectué par un géomètre expert, il trace les lignes de votre propriété en posant des bornes ou des piquets vous obligeant à implanter un mur avec votre voisin ou une clôture.
Un procès-verbal est rédigé et, dans la plupart des cas, les frais sont partagés avec votre voisin.
Les coûts dépendent de la grandeur du terrain et du nombre de bornes posées.
Les règles d’urbanisme liées à votre bien sont ainsi indiscutables si vous avez pris la précaution, après rédaction et signature de l’acte, de le publier à la conservation des hypothèques. Les limites de votre terrain seront donc indiscutables et le bornage opposable aux ayants droits de votre voisin (lien avec le bornage bien construire).
5. La viabilisation du terrain
En clair, la viabilisation d’un terrain consiste à raccorder celui-ci aux différents réseaux publics de la commune (eau, gaz, électricité) sans oublier le tout à l’égout.
Dans le cas d’un lotissement, tout est prévu, votre terrain est prêt à construire.
Pour un terrain isolé, des frais de raccordement sont à prévoir selon la distance. En effet, votre construction ne prend en compte, dans les frais de raccordement, que ceux en limite séparative.
Si les réseaux sont loin, des démarches particulières doivent être faites et les coûts augmenteront (selon les distances plus de 10 000 € parfois, d’où l’importance de bien se renseigner avant d’acheter). Encore une fois le certificat d’urbanisme vous sera d’un grand secours. L’éloignement des réseaux est donc à prendre particulièrement au sérieux.
Sachez que, faute de tout à l’égout par exemple, vous devrez prévoir un assainissement individuel pour traiter vos eaux usées. Là encore, votre maître d’œuvre vous appliquera un surcoût qui peut être de l’ordre de 10 000 ou 12 000 €.
Votre permis de construire devra le mentionner mais votre constructeur sera de bon conseil.
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