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Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)


Le Contrat de construction de maison individuelle est un document administratif obligatoire quand une personne fait construire, soit un immeuble à usage d’habitation (ou à usage d’habitation et professionnel), et ne comportant pas plus de deux logements (cas d’un particulier qui veut loger une personne de sa famille ou qui désire se procurer un revenu complémentaire), sur un terrain lui appartenant. Il est conclu entre le maitre d’ouvrage, celui qui fait construire, et le maître d’œuvre, c’est-à-dire le constructeur.

Ce contrat est règlementé par le Code de la construction, et soumis à certaines obligations.

D’autres types de contrat cohabitent avec le CCMI. Il s’agit du contrat de maîtrise d’œuvre et des marchés de travaux. Ils ne sont pas réglementés par des lois spécifiques, mais par les règles du Code civil. Leurs clauses sont donc librement négociées entre les parties.

Il existe deux types de contrats :

-        Le CCMI avec fourniture de plan (le plus répandu) :

Cas 1. Le constructeur propose le plan : l’entreprise propose des modèles de maisons sur catalogue et fait effectuer les travaux par des sous-traitants. Il arrive également qu’il reprenne le plan proposé par le maître de l’ouvrage et se charge de la construction.

Cas 2. Le constructeur fait proposer le plan : le constructeur met directement en contact le propriétaire avec l’architecte ou le bureau d’études, qui se chargera de dessiner les plans selon ses souhaits. Il arrive aussi que le constructeur effectue les travaux selon un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faite pour son compte.

Cas 3. Le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise au moins une part des travaux, même réduite. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.

 

-        Le CCMI sans fourniture de plan (dit CCMI allégé) :

Le maître d’ouvrage apporte lui-même un plan utilisable en l’état, et le constructeur se charge au minimum des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau (charpente et couverture) et de mise hors d’air (menuiseries extérieures).

Pour être conforme à la réglementation et vous assurer toutes les protections possibles, le contrat doit obligatoirement faire figurer :

  • la désignation précise du terrain ;
  • la confirmation que le projet est conforme aux règles de construction ;
  • les caractéristiques techniques de la maison, incluant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ;
  • le coût de la maison, comprenant : le prix forfaitaire et définitif de la maison, mais également le coût des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, le cas échéant ;
  • les modalités générales de règlement, précisées en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
  • l’indication que le maître d’ouvrage pourra se faire assister, lors de la réception, par un professionnel habilité et assuré pour cette mission ;
  • l’indication de l’obtention préalable du permis de construire et des autres autorisations administratives (copie annexée au contrat) ;
  • l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de
  • la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités de retard de livraison ;
  • la référence de l’assurance de dommages, qui doit obligatoirement être souscrite par le maître d’ouvrage, et ce avant l’ouverture du chantier ;
  • l’attestation de la garantie de livraison à prix et délai convenus, accordée par un établissement financier ou un assureur ;
  • le cas échéant, l’attestation de la garantie de remboursement du montant versé avant la date d’ouverture du chantier.

Par ailleurs un certain nombre de documents doit être obligatoirement annexés au contrat :

-        la notice descriptive de la maison, qui précise les caractéristiques techniques de la maison et des matériaux utilisés, ainsi que les caractéristiques des travaux d’équipement indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.

Attention : la notice descriptive doit être conforme à un modèle type réglementaire ;

  • l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
  • l’attestation de la garantie de livraison ;
  • une notice d’information conforme à un modèle type ;
  • plan de la maison signé par le constructeur et le maître d’ouvrage.

Le Contrat de construction de maison individuelle est également assorti d’un certain nombre de garanties :

La garantie de livraison à prix et délais convenus (obligatoire) :

La garantie de livraison couvre le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, aux prix et délais convenus, et ce à compter de la date d’ouverture du chantier.

Au plus tard à la date d’ouverture du chantier, le constructeur doit fournir au maître d’ouvrage une attestation nominative établie par le garant.

L’assurance dommages-ouvrage (obligatoire) :

Elle est souscrite par le maître d’ouvrage ou le constructeur pour le compte de celui-ci, avant la date d’ouverture du chantier, et prend effet à la réception du chantier. Elle couvre le paiement des réparations et des désordres qui relèvent de la garantie décennale, et également le paiement des désordres survenus avant la réception (lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations), et  dans l’année qui suit la réception (lorsque l’entrepreneur n’a pas réparé les désordres relevant de la garantie décennale signalés lors de la réception).

La garantie de paiement des sous-traitants (obligatoire) :

Le constructeur a pour obligation de fournir à ses sous-traitants une garantie de paiement, sous peine de sanctions pénales.

La garantie de remboursement (facultative)

Le constructeur peut également opter pour un dépôt de garantie (montant de 3% maximum du prix convenu). En revanche, s’il demande à être payé en partie avant le début de travaux, il doit fournir une caution personnelle et solidaire, délivrée par un organisme financier qui s’engage à rembourser les versements effectués par le maître de l’ouvrage au cas où ces remboursements seraient dus. Dans ce cas, l’attestation de garantie de remboursement doit être jointe au contrat. Cette garantie intervient quand le maître de l’ouvrage se rétracte dans le délai de sept jours à compter de la réception du contrat par le maître de l’ouvrage, ou quand le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu, et enfin, lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date prévue dans le contrat.

La garantie de parfait achèvement (obligatoire) :

Elle est prévue pour tous les contrats (avec ou sans fourniture de plans) et engage le constructeur à prendre en charge les désordres signalés à la réception ou pendant l’année qui suit la réception des travaux.

La garantie de bon fonctionnement (obligatoire) :

Elle couvre toutes les malfaçons qui peuvent affecter les éléments d’équipements dissociables de la construction, pendant une durée de deux ans minimum à compter de la réception.

La garantie décennale (obligatoire) :

Le constructeur est responsable des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage, ou le rendant impropre à sa destination ainsi que des malfaçons des éléments d’équipement liés au gros œuvre, pendant les 10 années qui suivent la réception de la maison,.

 

 

Signature et Conditions suspensives :

Lors de la signature du contrat le maître d’ouvrage dispose d’un délai de rétractation de réflexion de sept jours.

 

Le contrat n’est effectif et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions suspensives sont réalisées :

-        le maître d’ouvrage est bien propriétaire du terrain, et on lui a accordé le permis de construire ; il a obtenu ses prêts, et a souscrit l’assurance dommages-ouvrage obligatoire ;

-        le constructeur est titulaire de la garantie de livraison à prix et délai convenus (il doit délivrer une attestation correspondant au chantier).

Ces conditions doivent être satisfaites dans le délai fixé aux conditions particulières du contrat. Si ce n’est pas le cas, le contrat est alors considéré comme caduc. Aucune indemnité n’est due ni par le maître d’ouvrage, ni par le constructeur.

Lorsque les travaux sont achevés, la réception doit être constatée dans un procès-verbal écrit.

Elle ne peut en aucun cas être tacite. Les réserves et désordres éventuels constatés y figurent.

Selon les termes du Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, le maître d’ouvrage peut ou non se faire assister par un professionnel de la construction (architectes, contrôleurs techniques, etc.). dans ce cas le CCMI doit le mentionner.

-      En présence d’un professionnel de la construction, si des désordres sont constatés, 5 % maximum du prix sont consignés jusqu’à leur réparation. Le solde du prix sera versé au constructeur à la levée des réserves.

-      Sans l’avis d’un professionnel, le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de huit jours à compter de la réception pour dénoncer les vices apparents non signalés au moment de la réception. Le constructeur est alors tenu d’effectuer les travaux.

 

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