Si acheter ou faire construire sa maison est souvent le projet de toute une vie, il rime aussi souvent avec projet de couple. Il est vrai qu’acheter à deux permet d’avoir une capacité de remboursement plus importante, mais facilite aussi l’obtention du prêt auprès des banques.
Cependant, le statut du couple (mariage, pacs, concubiange) joue un rôle important dans la propriété, notamment en cas de séparation ou de décès.
Acheter à deux en étant mariés, le statut le plus protecteur
En matière d’achat immobilier, le mariage est le statut le plus sécurisant en cas de divorce ou de décès d’un des deux époux. Les époux sont soit mariés sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, soit soumis à un contrat de mariage impliquant un régime de séparation des biens.
Régime de la communauté de bien réduite aux acquêts
Dans le cas du régime de la communauté de bien réduite aux acquêts, en cas de décès ou de divorce, un partage équitable de tous les biens immobiliers impliquant que les 2 acheteurs sont propriétaires à hauteur de 50% chacun.
Si l’un des deux époux décède, le bien ira donc au dernier des vivants.
En cas de divorce, l’un des deux époux peut racheter la part de l’autre à hauteur de 50% de la valeur du bien et en devient l’unique propriétaire.
Il peut également y avoir une vente du bien et la somme obtenue (tout ou partie) sert au remboursement du prêt par anticipation.
Si la valeur du bien est supérieure au montant du remboursement restant, la différence est conservée par les ex-époux à hauteur de 50% chacun.
Régime de séparation des biens
En revanche, sous le régime de séparation des biens, le contrat de mariage précise la répartition voulue en fonction des apports des époux.
En cas de divorce ou de décès, chacun récupère sa part en fonction des pourcentages indiqués dans le contrat.
Le concubinage, acheter comme deux étrangers
Lorsque l’on vit en concubinage, les partenaires sont considérés juridiquement comme deux étrangers. Donc lorsqu’un bien immobilier est acheté dans ce cadre, il n’y a aucune règle prévue. C’est aux concubins de prévoir, avant l’achat, les modalités en cas de séparation ou de décès.
Iy existe dès lors deux possibilité poru acheter une maison à deux : l’indivision ou la société civile immoblière.
Acheter à deux en indivision
Pour acheter à deux une maison en indivision, une convention d’indivision doit être établie au moment de l’achat, indiquant la répartition des parts en fonction des apports personnels et de la part de remboursement de chacun sur le prêt immobilier.
Si aucune indication n’est donnée, le bien appartient à parts égales aux deux acheteurs.
En cas de décès, les héritiers récupèrent la moitié du bien (ou les parts indiquées) avec possibilité de faire expulser le concubin restant pour vendre le bien. Sauf si un enfant mineur en commun est présent dans le logement.
La SCI ou société civile immobilière
Cette solution permet un peu plus de protection et surtout d’encadrement pour acheter à deux, mais c’est aussi une solution plus coûteuse, car il s’agit de créer une société qui achète le bien immobilier.
Chaque concubin possède des part sociales en fonction de son apport dans le capital social de la société.
En cas de séparation, chacun récupère ses parts sociales.
En cas de décès en revanche, les parts sont transmises aux héritiers qui peuvent donc faire partir la personne restante.
Il est cependant possible de mettre en place lors de l’achat une clause d’agrément permettant le rachat des parts par le concubin afin d’éviter que les héritiers entrent dans la société et que le bien soit vendu.
Le PACS, compromis entre mariage et concubinage pur acheter à deux
Le PACS, pacte civil de solidarité, est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage, qui permet de lier juridiquement et au quotidien les partenaires. Il relève d’un régime de séparation des biens, c’est à dire que les biens acquis avant le PACS restent l’entière propriété du partenaire acquéreur.
En revanche, lorsque l’on achète à deux en étant pacsé, les deux acquéreurs sont par défaut propriétaires à 50% chacun du bien immobilier. Il est bien évidemment possible de préciser une répartition différente dans l’acte d’acquisition.
En cas de décès d’un des deux acheteurs, le bien immobilier est transmis au conjoint avec paiement des droits de succession qui peuvent être très élevés…
Dans le cas où il y a des enfants, la division des parts se fait en fonction du nombre d’enfant.
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