Avant de construire votre maison, il est indispensable de connaître les règles d’urbanisme qui ont cours dans la commune où vous avez acquis ou projetez d’acquérir votre terrain à bâtir, et qui figurent dans le certificat d’urbanisme.
Si celles-ci ne portent pas sur l’aménagement intérieur de votre maison, elles sont pourtant utiles et parfois contraignantes pour son implantation, son volume et son apparence.
Il est important de les examiner avant de vous engager dans une opération de construction, afin de vous assurer que votre projet est conforme à la réglementation, et quelles en sont les modalités de construction.
Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme ?
Le Plan local d’urbanisme (PLU) et la Carte communale organisent et imposent des règles d’occupation des sols que vous vous devez de connaître avant d’entreprendre des travaux. Si la commune où se situe le terrain concerné n’est régie par aucun PLU ni aucune Carte communale, ce sont les dispositions du règlement national de l’Urbanisme (RNU) qui s’appliquent. Le certificat d’urbanisme vous informe des règles d’urbanisme qui concernent spécifiquement votre terrain.
Le certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire. Ce n’est ni une autorisation, ni l’équivalent du permis de construire, cependant, il vous permet de préparer votre projet de construction dans les meilleures conditions.
Que contient le certificat d’urbanisme ?
Il rassemble des renseignements indispensables pour vérifier la viabilité de votre projet, qu’il soit évasif ou bien déterminé :
- la constructibilité du terrain et les dispositions d’urbanisme à respecter ;
- la possibilité d’utiliser le terrain pour votre opération ;
- l’existence d’un droit de préemption (droit reconnu à une personne privée ou publique de se substituer à l’acquéreur d’un bien mis en vente par son propriétaire) ;
- la nature des servitudes d’utilité publique et des dispositions d’urbanisme applicables au terrain ;
- l’existence d’équipements publics ou les prévisions à court terme en la matière (réseaux communaux d’eau potable, électricité, gaz, égouts…) ;
- les taxes fiscales applicables aux constructions ;
- ou encore si le bien est situé dans un périmètre de protection des monuments historiques, ou une zone relevant de règles particulières (bord de mer, montagne, etc.).
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
Vous pouvez le demander avant même de vous être décidé pour l’achat un terrain à bâtir, pour connaître les possibilités de celui-ci au regard des règles de construction locales (il s’agit alors du certificat d’urbanisme dit « de simple information »).
Il est également fortement recommandé de l’obtenir avant d’établir votre projet définitif sur un terrain donné, afin que celui-ci soit en accord avec la réglementation (c’est le ce qu’on appelle le certificat d’urbanisme « pré-opérationnel »). Si votre idée ne correspond pas exactement aux dispositions du PLU et de la Carte communale, la mairie vous fera un certain nombre de préconisations afin que vous puissiez l’adapter en conséquence.
Le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement par la mairie, ou la DDE le cas échéant.
Il faut compter deux mois pour l’obtenir, et il reste valable 18 mois (délai prolongé d’un an si la réglementation n’a pas changé entre temps).
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