Vous souhaitez changer de maison, vendre votre logement et en acquérir un autre, plus grand, plus moderne, ou mieux adapté à vos besoins actuels ?
Il est effectivement possible d’acheter avant d’avoir vendu, en souscrivant à un prêt relais auprès de votre banque.
Ce montage financier est très courant, et d’autant plus en temps de crise, ou les acquéreurs connaissent des difficultés pour investir, mais aussi pour vendre. Il concerne 40 % des achats de maison en France (selon www.meilleurstaux.com).
Le crédit relais est un dispositif relativement simple en théorie, mais il est important de bien connaitre son fonctionnement et ses conditions avant de s’engager.
Voici quelques informations qui vous seront certainement utiles pour y réfléchir :
1- Le prêt relais, qu’est ce que c’est ?
La banque finance entre 60 et 80 % du prix d’achat de votre nouvelle maison, avec des taux d’intérêt équivalents à ceux d’un prêt classique, pour une durée limitée (un an le plus souvent, deux selon les cas). Le capital emprunté est remboursable dès que vous avez vendu votre bien.
Le cout d’un crédit relais excède celui d’un crédit à long terme, car vous serez amenés à payer les intérêts pendant toute la durée du prêt et sur l’intégralité du capital emprunté, auxquels s’ajoute la prime d’assurance décès-invalidité, obligatoire.
2- Quelles garanties pour un prêt relais ?
Il faudra évidement présenter un certain nombre de garanties à la banque que vous sollicitez, comme pour un prêt classique : cette garantie doit correspondre au montant des sommes empruntées par le biais du crédit relais.
Deux solutions s’offrent à vous : l’hypothèque d’un bien, qui vous obligera par la suite à payer les frais de mainlevée de l’hypothèque, mais qui reste une garantie tout à fait valable aux yeux des banques. Sinon, il est aussi possible de faire intervenir une société mutuelle de garantie, qui se portera garante pour vous, moyennant des frais de dossier et d’engagement.
3- Comment évaluer le montant du prêt relais ?
Le prêt réalisé est calculé en fonction de la valeur du bien à vendre. La banque vous demandera de le faire expertiser pour estimer le prix de vente, et s’y conformera pour vous accorder un prêt relais, à hauteur de 60 à 80 % du prix de vente estimé.
Mais attention le mode de calcul de la valeur de votre ancien logement est particulier. En effet, les banques se basent sur la « valeur nette » du bien, c’est à-dire sa valeur estimée à laquelle on retire les sommes en cours de remboursement si vous avez souscrit un prêt encore actif pour ce bien.
Bon à savoir : Le montant du prêt relais n’est pas toujours calculé de la même manière : certaines banques appliquent le taux de pourcentage à la valeur nette du bien à vendre, et d’autres l’appliquent à la valeur de vente, puis retirent la valeur des remboursements en cours éventuels.
4- Comment se passe le remboursement d’un prêt relais ?
Les banques autorisent la plupart du temps les emprunteurs à rembourser le capital prêté et ses intérêts une fois la vente faite. Il ne vous reste alors à régler que l’assurance pendant le délai du crédit.
Si vous n’avez pas vendu votre bien dans les délais du prêt relais, la banque peut tout à fait exiger le remboursement du crédit à échéance, puisque vous avez signé un acte dans lequel vous vous engagez à restituer la somme prêtée à court terme. Cela dit, si la banque est convaincue que vous avez des chances de vendre votre bien rapidement, vous pouvez essayer de négocier soit le prolongement de votre prêt pendant quelques mois, soit de transformer votre prêt relais en prêt à long terme. Dans ce cas de figure, la banque exigera certainement une mise ne location du logement en question en attendant la vente.
5- Comment combiner crédit relais et prêt classique ?
Les banques, qui se sont adaptées aux besoins de leurs clients, vous permettent en général d’associer prêt relais et prêt classique, dans un montage que l’on appelle « prêts jumelés », et qui prévoit la passation d’un crédit à une autre de manière précise et règlementée.
Dans certains établissements, il est aussi possible de regrouper les deux types de prêt dans un prêt dit « unique » ou « intégral » : dans ce cas, une partie du montant emprunté est à rembourser à la vente du bien par anticipation, et le reste suit le cours normal d’un prêt classique.
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