Lorsque l’on fait construire sa maison, la question du financement est cruciale, et se pose de différentes manières selon que l’on achète seul ou à deux.
A deux, les modalités d’achat d’une maison individuelle sont variables selon les statut des acheteurs.
Acheter sa maison quand on est marié
Les dispositions ne sont pas les mêmes selon le régime matrimonial que vous aurez choisi. Il en existe deux types :
- les régimes communautaires, selon lesquels les époux constituent et gèrent un patrimoine commun ;
- et les régimes séparatistes, dans lesquels les biens appartiennent à l’un ou l’autre des époux.
En l’absence de contrat de mariage, c’est le régime de la communauté réduite aux acquêts qui s’applique par défaut (ce régime concerna 80 % des mariages).
Sous le régime matrimonial de la communauté des biens
(ou, par défaut, en l’absence de contrat de mariage), si vous avez acheté votre maison durant le mariage, ensemble ou séparément, elle est considérée comme un bien commun (sauf s’il a été acquis avec des sommes qui appartenaient en propre à un époux suite à une donation ou un héritage).
La gestion des biens communs est organisée de manière règlementaire : selon l’article 1421 du Code civil, chacun des époux peut gérer seul les biens communs du couple (mise en location, décision d’acheter avec les biens communs, de léguer le bien, etc.). Cependant, lorsqu’il s’agit du domicile familial (ou encore dans le cas d’une donation, ou lorsque le bien garantit une dette), l’accord des deux époux est nécessaire pour agir (article 215 du code civil).
Sous le régime de la séparation des biens, adopté par contrat de mariage
Les biens immobiliers acquis séparément par les époux restent leurs biens propres, et ils les gèrent personnellement, indépendamment l’un de l’autre.
Par contre, si vous avez acheté votre maison à deux, vous relevez du régime de l’indivision, et les quotes-parts sont fonction de vos apports respectifs, ou de tout critère de répartition qui vous convient. Toute décision nécessite de ce fait l’accord des deux époux. En effet, les biens indivis sont gérés à deux, et aucun des deux époux ne peut en disposer seul (sauf pour ce qui relève de leur conservation, comme par exemple engager des travaux).
L’autre solution consiste à créer une société d’acquêts, par le biais de laquelle vous et votre conjoint pouvez gérer vos biens (selon les règles de la communauté réduite aux acquêts).
En cas de divorce
l’acte de divorce entraîne automatiquement la liquidation du régime matrimonial, et donc un partage égalitaire de la communauté de biens.
Vous pouvez décider de rester en indivision malgré la séparation, même si la plupart du temps le bien est mis en vente d’un commun accord, et le montant de la vente partagé entre les deux anciens partenaires, au prorata de leur contribution à l’achat.
Vous pouvez également vous entendre pour que l’un d’entre vous reste propriétaire de la maison, à condition que celui qui conserve le bien verse une soulte, c’est-à -dire une indemnité, au conjoint qui abandonne la propriété de la maison.
En cas de décès
l’époux survivant hérite du défunt. Si le défunt n’a pas de descendance, l’époux survivant hérite de la totalité de ses biens et donc aussi de sa part des biens communs. En revanche, si le défunt a des héritiers, l’époux a le choix entre le quart de l’héritage en pleine propriété ou la totalité des biens de la succession en indivision.
Aude Clavel
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