Construire en lotissement : quelles conditions et quels avantages ?

Vous projetez de faire construire votre maison individuelle ? Concernant le terrain à bâtir, vous disposez de deux solutions : acheter un terrain isolé en secteur diffus, ou un terrain en lotissement. Les deux possibilités n’offrent pas les mêmes conditions de construction, ni les mêmes avantages et inconvénients. La première solution vous laisse plus libre de choisir le lieu et l’environnement de votre future maison, et vous permet de plus grandes possibilités de construction, mais vous oblige a effectuer vous-même toutes les démarches administratives et les travaux de mise en conformité. La seconde solution ne manque pas d’avantages, même si elle est plus contraignante en matière architecturale et en ce qui concerne l’aménagement, le voisinage et les conditions de vie : l’aménageur se charge de toutes les formalités administratives et de la viabilisation du terrain, il vous est livré prêt à bâtir, et garanti, assorti d’un certain nombre d’aménagements, dans un cadre préexistant et intégré.

Lotissement Maison d'En France dans un éco-quartier à Melun

Encadrement juridique

Les lotissements sont réalisés par les aménageurs-lotisseurs, en concertation avec la commune. Ils font intervenir un certain nombre de professionnels : géomètre, géologue, architecte, urbaniste, paysagiste, ingénieurs, etc., qui pensent le lotissement comme un projet architectural et paysager bien déterminé, adapté à son environnement et aux besoins de la commune. Le lotissement répond à une procédure juridique, régie par les articles L 315 I et suivants du Code de l’urbanisme, sa construction est soumise à l’autorisation de l’administration et des collectivités locales. Le lotisseur est dans l’obligation d’obtenir un arrêté d’autorisation de lotir avant de procéder à la mise en vente des terrains du lotissement. Ce document fixe le nombre de lots, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) maximale de construction autorisée pour l’ensemble du lotissement, sa ventilation par lot, et les obligations diverses auxquelles le lotisseur doit se soumettre. Il contient également le règlement du lotissement.

Viabilisation et aménagement

Un terrain en lotissement est constructible et viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux divers (électricité, gaz, téléphone, eaux potable et eaux usées, etc.). La nature du sous-sol est également garantie. Le coût de ces différents raccordements est compris dans le prix de votre terrain. Par contre, attention, les travaux de raccordement entre la limite de votre terrain et votre maison restent à votre charge. Les accès sont assurés et aménagés. La desserte des lots ainsi que les installations communes sont généralement préalablement effectuées par le lotisseur. Par ailleurs, la parcelle dont vous êtes acquéreur est déjà bornée, ses proportions sont garanties. Le terrain que vous achetez est prêt à construire. Il vous restera à choisir l’orientation de la maison, ses dimensions, etc., en conformité cependant avec le règlement du lotissement et son cahier des charges, qui peuvent être contraignants.

Règlement et cahier des charges du lotissement

Un lotissement est soumis à un règlement interne et à un cahier des charges, qui vous imposent certaines conditions de construction, qui s’ajoutent aux règles d’urbanisme en vigueur, afin d’assurer une certaine harmonie dans les constructions. Votre projet de maison peut en être modifié, soyez attentifs à leur contenu et aux restrictions qu’ils instaurent, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises ensuite. En effet le règlement intérieur du lotissement peut conditionner l’implantation de l’habitation, sa surface et sa hauteur, le sens de faîtage des toitures le choix des matériaux et des couleurs, type et hauteur des clôtures, le choix des plantations, les conditions d’accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement, voire l’intégration de certaines normes environnementales (récupération des eaux de pluie ou utilisation d’énergies renouvelables). Ce document est valable 10 ans. Ensuite, les propriétaires peuvent choisir de le conserver, ou bien décider d’appliquer les règles du Plan local d’urbanisme (PLU). Le cahier des charges fixe les règles de la vie collective dans le lotissement. Il fournit des indications et contre-indications concernant les travaux collectifs qui incombent au lotisseur, l’entretien extérieur des constructions (espaces verts et de environnement proche), l’écoulement des eaux, les plantations existant sur les lots, le séchage du linge, l’existence ou non de servitudes de droit privé, les charges à payer ; les activités professionnelles ou commerciales autorisées ou non, etc. Le cahier des charges du lotissement reste valable tant que l’assemblée générale des colotis l’approuve. Bon à savoir : la loi impose la constitution d’une association syndicale libre (ASL) entre les copropriétaires du lotissement. Elle organise la gestion, l’entretien et la répartition des coûts des équipement communs. Il est possible de se décharger de cette propriété au profit de la commune, avec l’accord de tous les membres de l’association.