Vous avez décidé de vous lancer dans l’aventure immobilière et pour être sûr que votre maison vous corresponde parfaitement, vous avez décidé de la faire construire. Dans ce projet, il est indispensable de savoir sur quel terrain la maison de vos rêves sera édifiée. Choisir son terrain n’est pas une mince affaire, et il est indispensable de se poser quelques questions sur vos exigences, mais aussi sur la réglementation en vigueur avant de chercher un terrain à bâtir.
Un terrain constructible ?
Même si cela paraît évident, savoir si le terrain que vous avez choisi est constructible est la base de tout votre projet.
Manuel Grilo, président de Maisons Deal, un constructeur implanté principalement en Seine et Marne et en Essonne depuis 1991, nous donne une définition du terrain constructible :
« Un terrain constructible est un terrain qui est capable de supporter le poids de la construction future et dont la viabilisation est possible. Ceci signifie qu’il faut que le terrain soit situé à une distance raisonnable des voiries et réseaux divers (VRD) pour pouvoir s’y raccorder (eau, électricité, gaz, assainissement, internet/téléphone…). »
En savoir plus sur la viabilisation
Certificat d’urbanisme
Pour obtenir toutes ces informations sur la constructibilité d’un terrain, il faut s’adresser à la mairie de la commune sur laquelle est situé le terrain et demander un certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme comprend :
- les règles d’urbanisme applicables au terrain,
- les limitations administratives des droits à la propriété,
- ou encore la liste des taxes et participations d’urbanisme.
Ce document est valable 18 mois et sa demande est gratuite.
En savoir plus sur le certificat d’urbanisme
Plan local d’urbanisme (PLU)
Enfin, il est indispensable de se référer également au plan local d’urbanisme avant de choisir son terrain, le PLU, anciennement le POS (plan d’occupation des sols), qui définit si une zone peut être construite et de quelle manière, ou rester en zone naturelle par exemple.
Il permet de connaître également en détail l’état des risques naturels, miniers et technologiques, comme par exemple les risques d’inondation, les mouvements de terrain ou encore les usines/centrales nucléaires à proximité.
« Attention cependant, explique Manuel Grilo, un terrain constructible peut très bien changer de statut avec le temps, et devenir inconstructible ou inversement. »
En savoir plus : Qu’est-ce que le PLU ?
Choisir son terrain et lotissement ou isolé ?
Il existe deux types de terrain :
- les terrains en lotissement, généralement proches des villes,
- les terrains isolés, en secteur diffus, dans des zones moins urbanisées.
« Le type de terrain que l’on souhaite acquérir est un point auquel il faut réfléchir dès le début de votre projet de maison neuve, car il conditionne vos recherches de terrain, mais aussi dans une certaine mesure votre mode de vie futur », explique le constructeur M. Grilo.
Choisir son terrain en lotissement
Le lotissement est un ensemble de terrains constructibles, construits ou non, côte à côte et dont les règles de fonctionnement sont communes.
Le lotisseur acquiert la parcelle, la découpe en autant de lots que de maisons prévues, viabilise la parcelle entière avec des raccordements pour chaque habitation, et vend les terrains avec ou sans maison construite aux particuliers ou à un promoteur.
« L’avantage premier de choisir un terrain en lotissement est la facilité des démarches administratives. Le lotisseur s’est en effet déjà occupé de rendre le terrain constructible et viabilisé, le constructeur peut commencer sa construction immédiatement », explique M. Grilo.
Toutefois le cahier des charges propre à chaque lotissement, qui s’applique à la totalité des maisons qui le compose, peut être contraignant, dans la mesure où il conditionne un certain nombre d’éléments architecturaux, comme la hauteur des maisons ou des clôtures, les matériaux utilisés, notamment pour la couverture, etc.
Du modèle à sa réalisation, la maison Châtelet de Maisons Deal
Pour en savoir plus: Avantages et inconvénients d’un terrain en lotissement
Choisir un terrain isolé
« Si la proximité avec d’autres maisons n’est pas votre préférence première, il est tout à fait possible de choisir un terrain isolé, dit aussi « en diffus », qui offre bien plus de liberté au niveau de la construction et de l’architecture de votre maison, mais qui vous oblige à vous charger de toutes les démarches administratives. »
Ce sont plus souvent des particuliers qui proposent ce type de terrain à bâtir, mais votre constructeur peut aussi vous aider dans vos recherche, en s’appuyant sur son réseau de partenaires immobiliers locaux.
Précautions à prendre dans le choix d’un terrain isolé
Quelque soit votre choix, réfléchissez à quelques points essentiels pour votre quotidien :
Évitez de construire trop proche d’une forêt qui pourrait diminuer les apports solaires dans votre maison.
« L’orientation de la maison et l’optimisation des apports solaires, qu’ils soient lumineux ou calorifiques, est indispensable dans la prise en compte de la RT 2012 » explique Manuel Grilo.
Si vous n’appréciez pas les longs trajets en voiture, optez pour une zone bien desservie en terme de transports en commun (bus, train…).
La surface du terrain est également à prendre en compte : n’oubliez pas que plus un terrain est grand, plus il demande d’entretien…Prévoir des aménagements dans le coût global de construction.
Evaluer le montant des travaux nécessaires
En fonction de l’état et de la situation du terrain que vous aurez choisi, il est important de savoir quels travaux sont à prévoir. En effet, le coût des différents aménagements peut vite faire grimper le prix de la construction.
Voici quelques exemples :
Un terrain en pente demande par exemple des travaux de terrassement qui peuvent s’avérer plus ou moins coûteux.
De même il est primordial de connaître la nature et la qualité du sol pour adapter les fondations de votre maison. Votre constructeur prévoit la plupart du temps une étude de sol lors de la conception du projet.
Par ailleurs, il faut éviter de construire sur un sol qui vient d’être remblayé car celui ci possède un volume supérieur de 30%. Au cours des années suivantes, le terrain va se tasser ce qui risque de fragiliser la construction.
Categories Actualités, Conseils pour faire construire, ConstruireEt enfin, dernier conseil de Manuel Grilo, « si vous devez viabiliser le terrain, renseignez vous avant d’acheter sur le coût des différentes possibilités et installations. La mise en place du tout à l’égout peut coûter cher, et le raccordement aux différents réseaux peut engendrer un surcoût non négligeable sur le montant global de l’opération terrain + maison. »