Investir toute ses économies dans un projet de construction de maison neuve peut parfois faire peur, et il n’est pas chose facile de faire confiance à un constructeur dans ces cas là, d’autant plus que la plupart des acquéreurs ne maitrise pas les techniques de construction ni les arcanes juridiques associées. Afin de vous protéger mais aussi de vous rassurer, il existe un contrat de construction de maison individuelle réglementé par la loi, le CCMI. Voici quelques explications pour y voir plus clair.
Le CCMI, une sécurité juridique pour l’acheteur
Il existe de nombreux contrats lorsque l’on décide de faire construire sa maison et donc de faire appel à des constructeurs ou différentes entreprises.
Le CCMI, le Contrat de construction de maison individuelle, est le contrat de construction qui offre le plus de sécurité aux acquéreurs, car il est encadré par la loi : il impose des obligations strictes au constructeur, et notamment un certain nombre d’assurances vous protègent en cas de problème et se traduisent pas des garanties obligatoires et facilement mises en oeuvre en cas de problème.
Ce contrat ne peut être signé que si vous avez au préalablement trouvé et acheté votre terrain, et la signature intervient avant le début des travaux.
Il permet de garantir la bonne réalisation des travaux du début à la fin du chantier, notamment par l’intermédiaire de nombreuses garanties sur la livraison, le prix convenu et les délais, mais aussi la bonne exécution des travaux.
En cas de faillite du constructeur pendant la réalisation de votre projet, le CCMI vous protège et impose à la compagnie d’assurance de celui-ci de terminer les travaux (voir plus bas la garantie de livraison dans les délais et au prix convenu).
Le CCMI vous garantit un délai de réflexion et donc de rétractation de 7 jours après sa signature, qui vous permet d’obtenir le remboursement éventuel des sommes déjà versées. Ce délai n’est par contre pas applicable si le contrat est signé devant un notaire.
Dans tous les cas, et malgré l’encadrement juridique de ce type de contrat, il est évidemment recommandé de bien le lire afin de connaître précisément vos droits, vos garanties mais également vos obligations.
Deux types de CCMI, avec ou sans fourniture de plans
Le CCMI peut être de deux types : avec fourniture des plans, le plus courant, ou sans fourniture des plans.
CCMI sans fourniture de plans
Avec un CCMI sans fourniture de plans, les plans de la maison ne sont pas fournis par le constructeur choisi. C’est vous qui les lui fournissez, après les avoir fait réaliser par un architecte (obligatoire pour une maison de plus de 150 m2) ou par un autre spécialiste.
Le constructeur se charge alors d’effectuer au moins les travaux de gros œuvre et de mise hors d’eau et hors d’air. Si le reste de vos travaux est effectué par d’autres entreprises, il vous faudra signer autant de contrats de construction simples (et non des CCMI) qu’il y a d’intervenants sur votre chantier.
Pour aller plus loin : Quel plan pour ma maison neuve ?
CCMI avec fourniture de plans
Avec un CCMI avec fourniture de plans, vous pouvez vous reposer entièrement sur votre constructeur qui s’occupe de votre projet de A à Z, avec un seul interlocuteur et un seul contrat.
Le constructeur de maisons individuelles donc l’obligation de vous livrer votre maison neuve selon les conditions établies dans le contrat.
Les garanties du CCMI
Le CCMI vous protège en cas de dommages pendant ou après la livraison de votre maison neuve. En effet, un certain nombre de garanties sont obligatoires pour le constructeur et protègent les acquéreurs en cas de défaillance de celui-ci mais aussi de malfaçons, de retard, de coûts supplémentaires, etc. :
Garantie de livraison dans les délais et au prix convenu
La garantie de livraison dans les délais et au prix convenu vous protège tout au long des travaux de construction de votre maison neuve en cas de défaillance du constructeur.
Dans ce cas, son assurance prend le relais et mène la construction à son terme dans les termes du contrat signé.
Garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement vous protège pendant l’année qui suit la réception de la maison : le constructeur est obligé de réparer tout dommage qui surviendrait pendant cette période.
Garantie de bon fonctionnement, également appelé garantie biennale
La garantie de bon fonctionnement, appelée aussi garantie biennale vous protège pendant les deux ans qui suivent la fin du chantier contre tout désordre qui surviendrait au niveau des équipements dissociables du bâti, c’est-à-dire qui peuvent être déposés sans dégrader le gros oeuvre (par exemple, le ballon d’eau chaude ou les volets).
Garantie décennale
La garantie décennale vous protège pendant les 10 ans qui suivent la réception de votre maison, neuve contre les désordres ou dommages qui « compromettent la solidité du bâti » ou le rendent « inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, étanchéité défectueuse, fissures importantes).
Étaler les paiements pour assurer le bon déroulement de la construction
Le CCMI prévoit un échelonnement du paiement tout au long du projet, au fur et à mesure de l’avancement des travaux : à chaque étape prédéfinie par la loi, un appel de fonds est adressé aux acquéreurs, qui sont dans le même temps invité à effectuer une visite du chantier.
Ce système permet d’assurer le prix convenu dès le départ mais aussi la bonne réalisation des travaux tout au long du chantier.
Voici l’échelonnement prévu par la réglementation, et suivi obligatoirement par tout constructeur avec lequel vous signeriez un CCMI :
- Ouverture du chantier : 15% du montant total est versé
- Achèvement des fondations : 25% du montant total est versé
- Achèvement des murs : 40% du montant total est versé
- Mise hors d’eau : 60% du montant total est versé
- Cloisonnement et mise hors d’air : 75% du montant total est versé
- Mise en place des menuiseries, du chauffage, des équipements et de la plomberie : 95% du montant total est versé.
- Réception de la maison : 5%, avec la possibilité de les consigner en cas de malfaçons.